Wenn eine Wohnung nicht in dem Zustand ist, in dem sie nach dem Mietvertrag sein soll, kann der Mieter die Mietzahlung reduzieren, also die Miete mindern.
Ein heikles Thema ist der Punkt Lärm, denn den kann man nicht fotographieren und damit augenscheinlich sichern. Hier hilft nur eine Aufstellung, aus der sich die Belastung ergibt. Über Art und Umfang, wie eine solche Aufstellung abgefasst sein muss, hat der BGH entschieden.
Die Pressemitteilung des BGH vom 29.02.2012:
Der Bundesgerichtshof hat heute in einer Entscheidung
seine Rechtsprechung zu den Anforderungen an die Darlegung eines
Mangels einer Mietsache bekräftigt.
Die Beklagten sind Mieter einer Wohnung in einem
Mehrfamilienhaus der Klägerin in Berlin-Mitte. Einen Teil der Wohnungen
vermietet die Klägerin als Ferienwohnungen an Touristen. Die Beklagten
minderten die Miete um 20 %, da es durch die Vermietung an Touristen zu
erheblichen Belästigungen durch Lärm und Schmutz komme. Wegen des
aufgelaufenen Mietrückstands kündigte die Klägerin das Mietverhältnis
mit den Beklagten fristlos, hilfsweise fristgemäß. Nach der Kündigung
zahlten die Beklagten unter Vorbehalt einen Betrag von 3.704,68 €.
Mit ihrer Klage begehrt die Klägerin Räumung der
Wohnung. Im Wege der Widerklage verlangen die Beklagten die Rückzahlung
des unter Vorbehalt gezahlten Betrags sowie die Feststellung, dass sie
zur Mietminderung berechtigt sind. Das Amtsgericht hat die von den
Mietern vorgenommene Minderung der Miete für angemessen gehalten und die
Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das
Landgericht die Beklagten zur Räumung der Wohnung verurteilt und die
Widerklage abgewiesen.
Die dagegen gerichtete Revision der beklagten Mieter
hatte Erfolg. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat
entschieden, dass das Berufungsgericht die Anforderungen an die
Darlegung eines Sachmangels (§ 536 BGB*) in unvertretbarer Weise
überspannt hat.
Zutreffend ist allerdings die Annahme des
Berufungsgerichts, dass eine Beeinträchtigung des Mietgebrauchs nicht
schon darin liegt, dass die Klägerin Wohnungen an Feriengäste und
Touristen vermietet. Denn dies führt nicht zwangsläufig zu
Beeinträchtigungen der übrigen Mieter, die über das Maß von Störungen
hinausgeht, die bei einer Wohnnutzung typischerweise zu erwarten und in
einer Wohnanlage mit vielen Parteien kaum zu vermeiden sind. In einem
Mehrfamilienhaus sind etwa gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen
wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als
sozialadäquat hinzunehmen.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts gehen
aber die Einwirkungen, die nach der Darstellung der Beklagten durch die
Vermietungspraxis der Klägerin verursacht werden, über derartige kaum zu
vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus. Das Berufungsgericht hat
insoweit die Anforderungen an die vom Mieter geforderte Darlegung der
Beeinträchtigungen verkannt. Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB*
kraft Gesetzes eintritt, muss der Mieter nur einen konkreten Sachmangel,
der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch
beeinträchtigt, vortragen. Das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder
einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht anzugeben.
Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist
deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr
genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche
Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch
Putzkolonnen auf dem Flur o.ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über
welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.
Diesen Anforderungen wird der Vortrag der Beklagten gerecht.
Die Sache ist an das Berufungsgericht zurückverwiesen
worden, damit dieses Feststellungen zu den geltend gemachten
Beeinträchtigungen trifft.
* § 536 BGB: Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an
den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen
Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel,
so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist,
von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die
Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte
Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt
außer Betracht.
AG Mitte - Urteil vom 7. April 2010 – 15 C 63/09
LG Berlin - Urteil vom 28. Januar 2011 – 63 S 240/10
(abgedruckt in Grundeigentum 2011, 755 f.)
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